100 chansons patriotiques/Edition du week-end/Notre site/Archives/

 
Français>>OpinionMise à jour 06.05.2010 11h14
C'est normal de louer un appartement

Le gouvernement chinois devrait répandre dans l'opinion publique l'idée qu'un logement bon marché peut être loué et instaurer même un système de leasing commercialisé.

Le gouvernement central a émis une série de mesures au cours des derniers mois visant à calmer le marché national de l'immobilier en pleine frénésie. Ces mesures sont plus strictes l'une que l'autre.

La dernière mesure - une augmentation des taux sur le premier acompte et la suspension des prêts hypothécaires pour les acheteurs d'une troisième maison - a incité de nombreux analystes à reconnaître que les autorités ont finalement pris des engagements sérieux pour tenter de baisser les prix du logement.

Personne ne conteste la sincérité des actes du gouvernement, c'est la puissance de ces mesures qui est mise en doute. Les optimistes sous-estiment la distance entre le marché de logement et le pouvoir du gouvernement central.

Il n'y a plus de doute, cette bulle de l'immobilier est bien réelle et risque d'éclater dans deux ans, érigeant un obstacle important sur le chemin de l'industrialisation de la Chine.

Comparez les prix de l'immobilier de la Chine avec ceux des pays développés et vous vous rendrez compte de la gravité de la situation en Chine.

Un appartement de 100 mètres carrés situé à l'extérieur du sixième périphérique de Beijing coûte maintenant plus d'un million de yuans. Le revenu d'un ménage moyen à Beijing est de 65000 yuans par an. Le calcul est simple et accablant: les prix de l'immobilier représentent 16 fois les revenus annuels d'un ménage pékinois.

A Londres, le prix moyen d'un appartement est de 250000 livres (2,5 millions de yuans) et le revenu moyen d'un ménage londonien est de 60000 - près de quatre fois moins que le prix moyen d'un logement. Et plus on se déplace vers le nord du Royaume-Uni, plus le prix d'un appartement de 100 m² est inférieur en valeur absolue à un logement similaire dans une ville chinoise de taille moyenne. Cependant, le revenu moyen par habitant en Chine représente un neuvième de celui du Royaume-Uni.

Les prix des logements en Chine vont continuer à augmenter, et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, la demande va rester élevée car l'urbanisation rapide va se poursuivre. La population urbaine est en hausse d'environ 3,5 % par an, les travailleurs migrants affluant vers les grandes métropoles depuis les campagnes, ce qui crée des modèles d'urbanisation déséquilibrés en épuisant les réserves limitées de logements à prix abordables que possèdent ces villes.

Le gouvernement tente d'accroître la superficie minimale, à laquelle a droit chaque résident en ville jusqu'à 35 m² d'ici 2020. Nos calculs les plus optimistes indiquent que cet objectif ne peut être réalisé avant 2025. Tant qu'il n'y aura pas de conditions de vie les plus élémentaires, la demande de logements va continuer à augmenter avec les prix des logements.

La demande est également liée à la psychologie chinoise. Un appartement n'est pas simplement un lieu pour vivre, c'est aussi un symbole de statut social et de richesse. Les chinois sont très réticents à louer, comme en témoigne le fait que l'accès à la propriété privée en Chine a toujours été parmi les plus élevés du monde, représentant 82 % en 2008, comparé à 41 % en Allemagne et 69 % aux États-Unis.

Les représentants du gouvernement et les promoteurs qui poursuivent des buts lucratifs ne vont pas changer leur avis en un court laps de temps. Les autorités locales ont depuis longtemps mené une action pour faire monter les prix de vente des terres et accélérer la transformation de terres agricoles pour accroître leurs revenus. Environ 40 % des recettes des collectivités locales proviennent de ventes de terrains.

Il existe des preuves évidentes des manœuvres sournoises. En 2006, des terres achetées par les promoteurs ont connu une baisse annuelle de 4,4 %, mais la terre utilisée pour le développement immobilier a augmenté en superficie de 20 %, ce qui voudrait dire que d'importantes surfaces de terre ont été amassées pour le développement immobilier futur, lorsque les prix étaient encore plus élevés.

La grave pénurie des logements à prix abordables pour les chinois qui possèdent des revenus intermédiaires ne montre aucun signe d'amélioration. L'offre est estimée à seulement un cinquième de la demande totale.

La proportion des investissements dans le logement à prix modéré par rapport à l'ensemble des bâtiments résidentiels a chuté au cours de la dernière décennie. En 1998, ce rapport représentait 13 %, mais en 2008, il est tombé à 4,3 % de moyenne. Il ne représentait que 0,38 % dans le Guangdong.

Le gouvernement a averti à plusieurs reprises que la surface des appartements à prix modéré devrait être inférieure à 80 m². Cependant, la taille moyenne des propriétés résidentielles vendues sur le marché en 2008 était de 92 m², ce qui n'est pas du tout à la portée des ménages qui ont des revenus modestes.

La cupidité des riches est omniprésente et la Chine est désormais devenue l'une des sociétés les plus inégales du monde.

Les investisseurs chinois adoptent une approche très irrationnelle pour gagner de l'argent: ils sont envieux, gourmands et spéculatifs. Les leçons de l'éclatement de la bulle du marché financier de 2007, et les retombées de cette crise par la suite, n'ont pas été prises en compte par les investisseurs. Ce sont les chinois eux-mêmes, qui sont en train de faire gonfler la bulle immobilière alors qu'ils recherchent des rendements plus attractifs que ceux, qui sont proposés par des comptes d'épargne à faible taux d'intérêt.

Les conséquences d'un crash sur le marché de l'immobilier risquent d'être plus importantes que celles qui ont suivi l'effondrement des marchés boursiers.

L'immobilier est devenu un des piliers de la croissance économique de la Chine. L'investissement dans le développement immobilier représentait 18,7 % du total des immobilisations nettes en 2009. Dans son ensemble, le secteur de l'immobilier et de la construction contribue à plus de 10 % du PIB chaque année. À la fin de 2008, plus de 2,1 millions de personnes étaient employées dans le secteur de l'immobilier.

Alors que peut faire le gouvernement central face à tout cela?

Il doit élaborer un système complet de location commerciale pour tenter de changer les préjugés, selon lesquels les logements à prix abordables peuvent uniquement être vendus, mais on ne peut pas les louer.

Une surveillance plus étroite de l'administration centrale et de la façon dont les gouvernements locaux mettent en œuvre leurs vastes programmes de logement à faible coût est nécessaire pour éviter une répétition des phénomènes de corruption.

J'ai depuis longtemps plaidé pour une politique fiscale progressive qui s'appliquerait aux trois catégories de logements en fonction de leur surface.

Les propriétaires d'appartements de moins de 80 m² ne seraient pas tenus de payer des impôts et jouiraient d'une remise sur les crédits, tandis que les propriétaires des maisons luxueuses devront payer des impôts plus lourds et des taux hypothécaires punitifs.

Il est à craindre cependant que ces mesures de long terme, même si elles étaient appliquées, surviendront trop tard. Si la bulle éclate, la société chinoise deviendra de plus en plus polarisée, ce qui posera un problème très sérieux pour la stabilité sociale et donc pour les perspectives de croissance future de la Chine.

L'auteur est directeur de l'Ecole des études chinoises contemporaines à l'Université de Nottingham (Royaume-Uni).

Source: le Quotidien du Peuple en ligne

Commentaire
Nom d'utilisateur Anonyme  
  
  
  
Wen Jiabao appelle les jeunes à "avoir les pieds sur terre"
Le président chinois encourage les étudiants à contribuer à la modernisation
La faible émission de carbone devient un nouveau moteur de la création d'emplois
Pourquoi les nouveaux riches de Chine sont aussi détestables
John Hennessy : il faut à la Chine au moins vingt ans pour pouvoir établir des universités de classe mondiale
Pour que notre monde devienne meilleur (éditorial)
De précieux hôtes venus d'Europe