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Français>>EconomieMise à jour 03.03.2011 17h10
Quels sont les besoins réels du marché de l'immobilier ?

En réponse à la récente hausse folle des prix de l'immobilier, le Gouvernement Central a annoncé en janvier les « Huit nouveaux points de règlement du Conseil des Affaires de l'Etat », montrant sa détermination à calmer le marché de l'immobilier.

Ce qui a eu pour conséquence que jusqu'à pas moins de 17 villes ont promulgué des restrictions à l'encontre des acquéreurs de logements. Les plus dures sont celles émanant du Gouvernement Municipal de Beijing. Les personnes qui ne sont pas titulaires d'un hukou local, ou permis de résidence, doivent maintenant fournir la preuve qu'ils ont payé des impôts dans la ville pendant les cinq années précédentes pour pouvoir être autorisés à acheter.

Il semble que le Gouvernement de Beijing soit en train d'essayer tout ce qui est possible pour calmer le marché de l'immobilier. Jouant le rôle d'un « passeport » interne, la règle du hukou avait été promulguée à l'origine pour éviter un « flux aveugle » d'agriculteurs vers les villes.

Avec pour résultat que l'Etat a pu « économiser » le coût du développement urbain, à savoir économiser le coût de la fourniture d'un logement et autres subventions pour le diriger vers la fourniture de nourriture et de produits alimentaires aux détenteurs de hukou urbains.

Mais à présent, le hukou est utilisé pour empêcher les flux de capitaux destinés à l'achat immobilier de « surchauffer » le marché du logement.

Cette mesure fera sans aucun doute baisser la demande en bien immobiliers et fera peut-être même baisser les prix de l'immobilier sur le court terme. Et de fait, certains indices montrent déjà que quelques agences immobilières ont fait faillite du fait d'un déclin brutal du nombre de leurs clients. Mais sur le long terme, cette politique n'aura que des effets limités sur le marché de l'immobilier, car le boom de l'immobilier a été essentiellement dû à la dynamique structurelle de l'économie chinoise.

La Chine a vu l'accumulation de surplus de capitaux, qui sont devenus la source d'investissements dans l'immobilier, et en même temps, les gouvernements municipaux sont fortement dépendants du développement de l'immobilier, car c'est une source de revenus importants pour eux, un phénomène que l'on peut attribuer au système dit du « tudi caizheng » (土地财政, régime fiscal local centré sur le foncier).

Certaines personnes pourraient critiquer ces nouvelles restrictions, car elles porteraient atteinte à l'intégration sociale et seraient même discriminatoire à l'égard des migrants. Mais le problème n'est pas là. Cette politique n'a aucun effet sur les travailleurs migrants ruraux, qui de toute façon n'ont pas, pour la plupart d'entre eux, les moyens d'acheter un logement en ville. Le marché actuel de l'immobilier n'est pas fait pour eux non plus, ils ne peuvent pas fournir la preuve qu'ils paient des impôts dans la ville car beaucoup d'entre eux travaillent dans le secteur non officiel, et c'est un fait qui ne devrait pas changer dans un futur envisageable.

La politique vise en fait essentiellement les acheteurs « spéculatifs » du marché immobilier, dans sa partie principale ou supérieure. Mais il pourrait y avoir un effet secondaire, celui de gêner la mobilité des travailleurs, alors que le flux de personnes, en tant que résultat du développement du marché du travail, est essentiel à la vitalité de l'économie urbaine. Cette nouvelle politique aura aussi pour résultat que les nouveaux venus seront obligés de vivre dans des logements loués pendant au moins cinq ans.

Cela ne risque pas d'être un problème pour ceux qui représentent le haut du panier du marché du travail, comme les expatriés, qui arrivent souvent avec des avantages offerts par leur entreprise comme un logement et l'éducation des enfants.

En fait, dans de nombreuses résidences haut de gamme, les étrangers vivent d'ailleurs dans des logements appartenant à des Chinois. Mais cette nouvelle politique du logement pourrait freiner l'installation d'employés moyens ou de « talents » à Beijing. Du fait des restrictions à l'achat, la demande pour des logements de location va augmenter, ce qui en retour va faire monter les loyers. On ne sait pas encore comment la demande en logements de location pourra être satisfaite.

Bien que le Gouvernement Central ait simultanément annoncé le plan de construction de 36 millions d'unités de logements dans le pays pour des locations sociales (公租房) ou des locations à faible loyer (廉租房) dans les cinq années qui viennent, les logements à louer sont sujets à des contrôles de conception et de qualification, et pourraient ne pas couvrir, ni même satisfaire tous les migrants venant d'autres villes plutôt que des zones rurales.

La question est celle-ci : la demande en logements pourra t-elle être satisfaite par le programme de logements locatifs lancé par le Gouvernement ?

Les restrictions visent à écarter les acheteurs spéculateurs d'entrer sur le marché. Mais il est bien difficile de faire la différence entre un spéculateur et un véritable acquéreur quand une personne achète un logement. Si les motivations d'achat d'un logement pour y vivre ou pour faire un investissement se chevauchent souvent, on voit tout de même les choses plus clairement quand les propriétés sont mises en vente.

Après la vente d'un second logement, les gens pourraient être amenés à payer une taxe sur la plus-value, qui serait basée sur la différence entre le montant de l'achat et celui de la vente. Les restrictions à l'achat d'un second logement, cependant, ne devraient pas non plus être limitées à une seule ville. Bien sûr, c'est facile de mettre en oeuvre cette réglementation dans les limites d'une seule ville. Les restrictions à l'achat d'un second logement devraient concerner le pays tout entier, ou tout au moins, pour commencer, les grandes villes.

Mais cette réglementation tient tout du défi pour le Gouvernement, car elle exige un système d'information national unifié pour l'enregistrement des propriétés.

Et quand on en arrivera à l'encouragement aux propriétaires à mettre leurs logements en location, la taxe sur les revenus de la location devrait être réduite.

De plus, la taxe foncière n'est pour l'heure prélevée que par les villes de Shanghai et Chongqing, mais elle devrait bientôt être étendue à d'autres villes. Quoi qu'il en soit, ce que le Gouvernement doit vraiment faire, c'est traiter les causes de la bulle immobilière. Pas ses symptômes.

Les restrictions à l'achat ne sont qu'une mesure temporaire, et ainsi que l'ont dit certains responsables, elles seront allégées quand le marché de l'immobilier se sera calmé. Mais il serait mieux d'approfondir la réforme des marchés des terrains en lots et du logement, plutôt que de recourir à des mesures de fortune temporaires.

L'auteur est professeur à, et Directeur, du Centre de Recherches sur la Chine Urbaine à l'Université de Cardiff, en Grande Bretagne.

Source: le Quotidien du Peuple en ligne

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